To pytanie zadaliśmy specjalistom z kilku banków, wyspecjalizowanych w rolnictwie. Oto, co nam odpowiedzieli:
Monika Orłowska, Bank BGŻ BNP Paribas:
Porównując ceny gruntów rolnych względem dochodów osiąganych z 1 ha gruntu przez gospodarstwa rolne, Polska plasuje się pomiędzy „starymi” a „nowymi” krajami członkowskimi. Pomimo dynamicznego wzrostu o ok. 400 proc. cen ziemi rolnej w Polsce od 2004 r., dla przeciętnego krajowego gospodarstwa rolnego inwestycja w 1 ha gruntu zwróci się dopiero po ok. 13,7 latach (wg danych za 2014 r.) podczas gdy w Niemczech będzie to 34,2 lata, a w Holandii 34 lata (dane za 2013 r.). Tym samym można oczekiwać, że potencjał do wzrostów cen ziemi nadal istnieje i nie wyczerpie się w maju 2016 r.
Jednocześnie wchodząca w życie 1 stycznia 2016 r. nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może wpłynąć na wyhamowanie dynamicznego wzrostu cen ziemi w krótkim okresie. Co prawda, nowe przepisy nie zabraniają wprost cudzoziemcom i spółkom z kapitałem zagranicznym kupować gruntów rolnych w Polsce, ale mogą istotnie ograniczyć obrót spekulacyjny. Tym samym do końca 2015 r. należy oczekiwać istotnego wzrostu liczby transakcji gruntami rolnymi. Część z podmiotów będzie chciała zrealizować transakcję jeszcze na starych zasadach. Początek 2016 r. będzie zapewne cechował się spadkiem obrotu ziemią i dużą niepewnością jak należy spełnić wszystkie zapisy nowelizacji. W dłuższym okresie na ceny ziemi decydujący wpływ będzie miało kształtowanie się opłacalności produkcji rolnej, ale także dalszy wzrost dochodów rolników uwzględniający wszelkiego rodzaju subsydia.
Jakub Olipra, Credit Agricole:Wysoka dynamika cen gruntów rolnych utrzyma się najprawdopodobniej do końca br. Na początku przyszłego roku można jednak oczekiwać jej znacznego spadku. Związane będzie to z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która wejdzie w życie 1 stycznia 2016 r. Wprowadzi ona szereg wymogów, jakie będzie musiała spełnić osoba chcąca nabyć grunt rolny. Do najważniejszych z nich należą zapisy ograniczające zakup gruntów rolnych przez osoby, które nie prowadzą działalności rolniczej. Co więcej, nowe przepisy dotyczące prawa pierwokupu istotnie wydłużą proces zakupu nieruchomości. Zmiany w ustawie mają na celu utrudnienie zakupu ziemi przez obcokrajowców, z uwagi na kończący się 1 maja 2016 r. okres ochronny na zakup gruntów przez obywateli pozostałych krajów Unii Europejskiej. Niemniej jednak obostrzenia istotnie ograniczą również popyt ze strony krajowych nabywców. Będzie to skutkować spadkiem płynności na rynku i w rezultacie oddziaływać w kierunku obniżenia cen gruntów.
Stefan Grzyb, PKO BP:Uwolnienie obrotu ziemią po maju 2016 roku, nie powinno istotnie wpłynąć na kształtowanie się cen gruntów rolnych. Istotniejszy wydaje się wpływ nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i spodziewane wydłużenie czasu potrzebnego na dokonanie transakcji w związku z rozszerzonymi prawami pierwokupu oraz wzmocnioną rolą ANR. Mimo tych regulacji, obrót ziemią będzie kontynuowany. Polska ziemia pozostaje wciąż atrakcyjna dla farmerów z Austrii, Holandii i Danii. Mały areał gruntów, wysoki stan ich zagospodarowania, skutkuje tam dużo wyższymi cenami ziemi. Do Polski będą przyciągać nadal niższe koszty produkcji. Po stronie polskiej prężni rolnicy dalej będą konsolidować sektor i powiększać gospodarstwa, korzystając z preferencji kredytowych (limit 300 ha dotyczy gospodarstw rodzinnych). Pomimo zmian kupować będą inwestorzy finansowi. Dla nich grunty rolne nadal pozwalają wygenerować stopy zwrotu wyższe, niż w przypadku innych nieruchomości.
Dlatego nie przewidujemy spadku cen, choć wzrosty będą mniej spektakularne. W dłuższym horyzoncie spodziewamy się większego wyrównania cen w skali kraju, przy zachowaniu różnic z uwagi na jakość gruntów.
Danuta Trzmielewska, SGB-Bank:Od wielu miesięcy zauważalny wzrost cen nabywanych gruntów rolnych, zarówno w obrocie międzysąsiedzkim, jak i z ANR. Czy po maju 2016 roku możemy spodziewać się zastopowania tego trendu, a nawet spadku wartości gruntów?
Z pewnością należy spodziewać się dalszego wzrostu wartości gruntów rolnych chociażby dlatego, że wyczerpują się zasoby państwowych nieruchomości rolnych, a podaż ziemi w obrocie międzysąsiedzkim jest ograniczona. Tymczasem zainteresowanie zakupem gruntów rośnie nie tylko dlatego, że rolnicy, aby sprostać konkurencji dążą do powiększania swoich gospodarstw, ale również ze względu na ogólne zainteresowanie działalnością rolniczą, wywołane m.in. polityką Unii Europejskiej, zwłaszcza w zakresie dopłat bezpośrednich dla rolników. Także niższe ceny ziemi w Polsce w porównaniu do krajów Europy zachodniej mogą zachęcić tamtejszych farmerów, w szczególności z Holandii, do zakupu mniejszych polskich gospodarstw rolnych, co może mieć wpływ na wzrost wartości gruntów.
Niemniej bez względu na zachowanie rynku, po uwolnieniu od 1 maja 2016 r. możliwości kupna ziemi przez cudzoziemców, należy spodziewać się dalszego wzrostu wartości gruntów ze względu na rosnące zapotrzebowanie na żywność i wzrost jej cen oraz potrzebę realizacji inwestycji w zakresie produkcji energii odnawialnej. Nie bez znaczenia na tendencję wzrostową będzie miał również proces rozrastania się terenów zurbanizowanych wokół największych miast, jak również inwestowanie przez wiele osób na rynku nieruchomości poprzez kupowanie gruntów rolnych w celu ich odrolnienia. Opr. pł
Wypowiedzi ekspertów na temat ziemi znajdziecie Państwo w najnowszym numerze „top agroszef Premium”. Nie masz jeszcze prenumeraty? Kliknij tutaj.
Fot. A. Galus
