Ciche, czyli niespisane dzierżawy to wciąż znane zjawisko. Istnieją, choć nic nie przemawia za tym, by dzierżawić ziemię ustnie, a nie pisemnie. Przecież umowa spisana daje więcej pewności i to obu stronom; wiadomo, co jest dzierżawione, do kiedy i za ile.
Umowa dzierżawy wyklucza zasiedzenie
Wielu rolników tłumaczy, że ustna dzierżawa daje pewność, że dzierżawca nie zasiedzi przedmiotu dzierżawy po upływie kilkudziesięciu lat, stąd lepiej taką umowę „ukryć”. Obawy przed zasiedzeniem są na tyle duże, że nawet w wielu umowach dzierżawy, zawieranych pod fotowoltaikę czy wiatraki, firmy proponują wprost zapis, mówiący o tym, że umowa nie prowadzi do zasiedzenia. Niepokój okazał się tak istotny, że wielu rolników uzależnia zawarcie umowy od istnienia takiej klauzuli. Tymczasem, na co wielokrotnie zwracaliśmy uwagę, zasiedzenia nie spowoduje nawet kilkudziesięcioletnia umowa dzierżawy, gdyż korzystanie z ziemi na podstawie umowy wyklucza zasiedzenie.
To ostatnie następuje tylko i wyłącznie na skutek nieprzerwanego co najmniej dwudziestoletniego (w dobrej wierze) bądź trzydziestoletniego (w złej wierze) SAMOISTNEGO posiadania. Samoistnego, czyli niezależnego od woli właściciela.
Kim jest posiadacz samoistny?
Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel (art. 172 i następne Kodeksu cywilnego). Z kolei posiadanie zależne, polegające na woli, czyli zgodzie właściciela – tu na dzierżawę gruntu – nie prowadzi do zasiedzenia. Paradoksalnie, to właśnie ustna umowa dzierżawy może spowodować więcej problemów z owym zasiedzeniem niż umowa pisemna.
Zobacz także: Ile kosztuje dzierżawa ziemi od KOWR za I połowę 2024 roku?
Wyobraźmy sobie sytuację: dzierżawca korzysta z pola przez kilkanaście lat na podstawie właśnie takiej ustnej umowy i płaci czynsz „do ręki”, bez pokwitowań. Po jego śmierci posiadanie przejmuje syn. W międzyczasie umiera też właściciel, a jego spadkobiercy nie kwapią się do regulowania spraw spadkowych. Syn dzierżawcy nie płaci za ziemię, bo nie wie komu; nikt też po pieniądze się nie zgłasza. Dopiero po kolejnych kilkunastu latach któryś z nich zabiera się za porządkowanie spraw i okazuje się, że z ziemi korzysta inny rolnik.
Zaczyna się nerwowe poszukiwanie jakiejkolwiek spisanej umowy, ale takiej nie udaje się znaleźć. A dzierżawca, wiedząc, że ani ojciec niczego nie podpisał, ani sam nikomu nie płacił, korzysta z okazji i składa wniosek o zasiedzenie, jeszcze zanim spadkobiercy zdążyli się ujawnić w księdze wieczystej. Taką właśnie sytuację opisał nam Adam S., jeden z Czytelników.
Sprawa się toczy, zatem jeszcze nie wiadomo, czy spadkobiercy stracą odziedziczoną ziemię. Ze sprawy tej wynika z pewnością jeden wniosek: gdyby kiedyś spisano umowę dzierżawy, problemu z zasiedzeniem by nie było. Jeżeli zatem dzierżawa wyklucza zasiedzenie, nie należy sobie aż tak bardzo nim zaprzątać głowy. Wobec tego, czym powinny się martwić strony umowy dzierżawy i na co zwrócić uwagę, by nie wplątać się w problemy? Spróbujemy istotne postanowienia omówić:
