Mój udział stanowi 3/7 powierzchni, reszta jest we współwłasności 3 innych rolników. Działka ta jest poszatkowana rowami melioracyjnymi, w efekcie czego każda z użytkowanych przez nas umownie jej część jest mniejsza od 30 arów. Wszyscy chcemy znieść współwłasność i podzielić się użytkowanymi kawałkami. Jednak ani notariusz, ani później sąd nie wyrazili zgody na taki geodezyjny podział. Nikt też nie chce spłaty za swój udział. Każdy z nas chce wydzielić swoją własność tam, gdzie użytkuje. Jak rozwiązać ten problem?
Odpowiedź: Współwłasność gruntu może zostać zniesiona na trzy sposoby. Mianowicie poprzez fizyczny podział gruntu polegający na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli mniejszych części odpowiadających udziałom we współwłasności, poprzez przyznanie własności całego gruntu jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz poprzez sprzedaż gruntu i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej sumy pieniężnej (art. 211, 212 § 1 Kodeksu cywilnego).
Z informacji od Czytelnika wynika, że jedynym sposobem zniesienia współwłasności przedmiotowej łąki może być jej sprzedaż oraz podział pomiędzy współwłaścicieli sumy uzyskanej ze sprzedaży. Stosownie do art.211 K.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Jak wynika z przytoczonego powyżej przepisu, współwłasność rzeczy, w tym gruntu, może zostać zniesiona poprzez jego podział tylko wtedy jeśli każda z wydzielonych części nie utraci swojego gospodarczego przeznaczenia, nie utraci wartości. Nadto konieczne jest, aby możliwe było swobodne korzystanie z każdej z wydzielonych części, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz bez zakłóceń dla korzystania z innych wydzielonych części czy też ryzyka wystąpienia w przyszłości konfliktu pomiędzy sąsiadami.
Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w postanowieniu z 17 listopada 2000 r. w sprawie o sygn. akt V CKN 543/00 stwierdził, iż „przesłance społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia” (LEX nr 536948). Nadto w postanowieniu z 15 lipca 1999 r. (I CKN 88/98) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, zgodnie z którym „fizyczny podział nieruchomości jest zasadny tylko wtedy, gdy jego dokonanie pozwala na racjonalne wykorzystanie powstałych w wyniku podziału działek i nie skutkuje wystąpieniem negatywnych przesłanek sprzeciwiających się dokonaniu podziału” ( LEX nr 452844).
Ja wynika z listu, podział łąki na mniejsze części jest niemożliwy z uwagi na fakt, że jest ona poprzecinana rowami melioracyjnymi. Należy zakładać, że mniejsze części po wydzieleniu nie spełniałyby ww. kryteriów, w związku z czym podział fizyczny łąki jest obecnie niemożliwy.
Z kolei zgodnie z art. 213 K.c., jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. Nadto na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.
W takiej sytuacji oraz przypadku braku zgody współwłaścicieli na przyznanie własności gruntu jednemu z nich w grę może wchodzić jedynie sprzedaż gruntu i podział uzyskanej sumy albo dalszy pozostawanie we współwłasności.
