Jednak przed sprzedażą sprzedawca zmarł, a jeden z jego spadkobierców nie chce teraz sprzedać nieruchomości. Jakie obecnie przysługują mi prawa?
Odpowiedź: Przez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). Zazwyczaj w umowie przedwstępnej strony wskazują, w jakim terminie umowa przyrzeczona zostanie zawarta. Jednak w przypadku, gdy takiego terminu nie oznaczono, umowa powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej można jednak wystąpić najdalej w rok po zawarciu umowy przedwstępnej. Dlatego, jeśli w podpisanej przez Czytelnika umowie przedwstępnej strony nie ustaliły daty zawarcia umowy sprzedaży, należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy upłynął rok od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli roczny termin nie minął, Czytelnik może wyznaczyć spadkobiercom sprzedającego termin (np. 30-dniowy) do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Dotyczy to również roszczeń z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, którą Czytelnik zawarł ze zmarłym sprzedającym. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Dlatego, jeśli np. Czytelnik zmuszony zostanie do kupna ziemi od innej osoby po cenie wyższej niż ta, na jaką był umówiony ze zmarłym sprzedającym, będzie mógł żądać od spadkobierców zmarłego zwrotu różnicy. Należy jednak pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Wreszcie, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Reasumując, w sytuacji gdy spadkobiercy sprzedającego nie chcą zawrzeć umowy przyrzeczonej, Czytelnik może żądać naprawienia szkody (jeśli taka wystąpiła) i żądać zwrotu dwukrotnej wartości wpłaconego zadatku. Niestety, Czytelnik nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, gdyż taka możliwość zachodzi tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Umowa przedwstępna została natomiast zawarta przez Czytelnika w zwykłej formie pisemnej, a dla przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego.
