Strony miały do siebie zaufanie, dlatego umowę spisaliśmy bez zachowania formy aktu notarialnego. Jako zadatek wręczono nam 10 000 zł. Sprzedaż miała nastąpić do końca 2014 r., ale do umowy nie doszło z powodów finansowych. Czy nabywcy mogą żądać jeszcze od nas zwrotu zadatku?
Odpowiedź: Uprawnienia stron umowy przedwstępnej reguluje m.in. przepis art. 390 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednak, gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta została w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Ewentualne roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Skoro w omawianej sytuacji do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, kupujący mógł żądać zwrotu wpłaconego zadatku, chyba że do zawarcia umowy nie doszło z jego winy. Roszczenia o zwrot zadatku mógł jednak dochodzić w terminie roku od dnia, w którym umowa miała zostać zawarta, a więc do końca 2010 r. (uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., III CZP 102/06, publ. OSNC 2007/7-8/104).
