Umowę spisaliśmy tylko między sobą, a więc nie u notariusza czy w urzędzie gminy. W międzyczasie właściciel gruntu zmarł. Spadkobiercy (7 osób) chcą teraz zerwać umowę i podzielić grunt według udziałów orzeczonych przez sąd. Rzetelnie wywiązuję się z warunków umowy. Czy umowa dzierżawy jest nadal wiążąca?
Odpowiedź: W opisanej sytuacji (śmierć wydzierżawiającego) umowa dzierżawy w dalszym ciągu obowiązuje i jest wiążąca, z tym że w miejsce zmarłego wydzierżawiającego wstępują jego spadkobiercy, którzy są zobowiązani do respektowania postanowień umowy, dopóki nie zostanie ona zgodnie z prawem rozwiązana. Nie ma też znaczenia forma zawartej umowy, tj. czy jest to akt notarialny, czy też zwykła forma pisemna. Forma umowy może mieć jedynie wpływ na możliwość jej wypowiedzenia przez spadkobierców.
Zgodnie z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące najmu. Z kolei stosownie do art. 678 par. 1, w razie zbycia rzeczy oddanej w najem nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższy przepis należy stosować także do nabycia przedmiotu przez dziedziczenie. Oznacza to, że w razie przejścia własności dzierżawionej przez Czytelnika nieruchomości na spadkobierców wydzierżawiającego mają oni prawo wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia, jeśli taka będzie ich wola.
Termin wypowiedzenia umowy dzierżawy został określony w art. 704 k.c., który stanowi, że w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Wypowiedzenie umowy jest oświadczeniem woli i powinno ono być złożone w odpowiedniej formie oraz właściwej osobie. Oświadczenie takie ma charakter kształtujący prawa stron umowy, przez co, dopóki nie zostanie ono złożone, umowa pozostaje wiążąca dla stron.
W związku z powyższym, w przypadku skutecznego złożenia przez spadkobierców oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy Czytelnik może korzystać z dzierżawionej nieruchomości w sposób określony umową do momentu upływu okresu jej wypowiedzenia.
