Z wartością działek rolnych jest podobnie jak w przypadku wszystkich innych nieruchomości. Bardzo duże znaczenie ma jej lokalizacja. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (ARiMR) podaje regularnie oficjalne średnie stawki gruntów rolnych. Średnia krajowa stawka, to obecnie 65 301 zł za hektar.
Ceny w poszczególnych województwach są jednak mocno zróżnicowane. Najdroższe grunty są w Wielkopolsce (86,4 tys. zł za hektar), w woj. opolskim i podlaskim wynoszą około 64 tys. zł za hektar, a w mazowieckim ponad 63 tys. zł za hektar. Najtańsze grunty są w woj. zachodniopomorskim (34,7 tys. zł za hektar), lubuskim (38,3 tys. zł za hektar) oraz na Podkarpaciu (40,1 tys. zł za hektar).
Wartość uzależniona od klasy gruntu i innych czynników
Na wartość działki rolnej będą miały wpływ również inne czynniki. Jednym z nich jest klasa gruntu. Dla przykładu dobre grunty, czyli o klasie I, II oraz IIIa w województwie dolnośląskim kosztują średnio 55,3 tys. zł za hektar. Grunty średniej jakości w klasach IIIb oraz IV kosztują 49,9 tys. zł za hektar. W tym samym województwie grunty słabe, czyli klasy V i VI są wyceniane po 42,5 tys. zł za hektar. Różnica cen między najlepszymi i najsłabszymi gruntami wynosi w tym przypadku ponad 13 tys. zł za hektar.
Na wartość działki będzie wpływać również jej powierzchnia, ukształtowanie terenu oraz sąsiedztwo. Jeśli grunt będzie łatwy w uprawie, teren będzie płaski, działka foremna i z dobrym dojazdem dla maszyn rozlicznych o dużych gabarytach, to wartość gruntu będzie większa.
Jeśli w pobliżu będą tereny rolnicze, nie będzie dróg o dużym natężeniu ruchu, czy zakładów przemysłowych, które mogłyby negatywnie wpływać na jakość plonów, to również można się spodziewać, że takie pole będzie miało większą wartość.
W przypadku sprzedaży działki duże znaczenie będzie miała jej powierzchnia. W październiku 2023 roku została znowelizowana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, dzięki czemu zwiększyła się dostępność działek rolnych dla osób, które nie są rolnikami.
Obecnie już nie cała działa, a tylko jej część stanowiąca użytek rolny musi mieć powierzchnię co najmniej 0,3 ha, aby dany grunt był oznaczony w ewidencji jako rolny. To oznacza, że osoba niebędąca rolnikiem może kupić większą działkę, pod warunkiem że użytek rolny nie przekroczy określonego w ustawie limitu. Wcześniej możliwość zakupu tego typu gruntu była mocno ograniczona.
Możliwość zmiany przeznaczenia gruntu
Wartość działki rolnej będzie zdecydowanie wyższa, jeśli będzie możliwe łatwa zmiana jej przeznaczenia. Jeśli grunt będzie można odrolnić i przekształcić w działkę budowlaną, to wartość gruntu może być nawet kilkukrotnie wyższa niż w przypadku gruntów rolnych.
Wartość takiej nieruchomości może dodatkowo wzrosnąć, gdy duża działka zostanie podzielona na mniejsze, których wielkość będzie optymalna do zabudowy jednorodzinnej.
Jak wycenić działkę rolną?
Najprostszym sposobem określenia wartości działki rolnej jest samodzielne oszacowanie jej ceny, porównując do innych gruntów o podobnej wielkości, klasie i lokalizacji. Najłatwiej jest to zrobić, sprawdzając ceny ofertowe działek z ogłoszeń zamieszczonych na portalach internetowych.
W takim przypadku należy jednak pamiętać, że ostateczna cena transakcyjna może być o kilka procent niższa od tej zamieszczonej w ogłoszeniu. Problemem będzie przygotowanie szacunków, jeśli z naszej najbliższej okolicy nie ma obecnie na sprzedaż podobnych gruntów. Trzeba również pamiętać, że przygotowana przez nas analiza nie będzie honorowana przez banki, sądy i urzędy.
Operat szacunkowy od rzeczoznawcy majątkowego.
Dokumentem, który potwierdza faktyczną wartość działki rolnej, jest operat szacunkowy, przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Proces przygotowania wyceny takiego gruntu jest podobny jak w przypadku działek budowlanych. Zlecając rzeczoznawcy przygotowanie operatu, powinniśmy dostarczyć podstawowe dokumenty pozwalające zidentyfikować działkę, określić jej dokładne położenie, klasę gruntów i wielkość.
Rzeczoznawca poprosi nas o przedstawienie aktu własności lub innego dokumentu potwierdzającego posiadanie prawa własności do gruntu, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, dokumentów dotyczących klasyfikacji gleby oraz miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli został opracowany przez gminę dla danego terenu.
Najczęściej stosowaną metodą wyceny działek rolnych jest metoda porównawcza. Polega ona na porównaniu ceny działki z cenami podobnych nieruchomości sprzedanych w ostatnim czasie na danym terenie. Warto tu podkreślić, że rzeczoznawca bazuje na cenach z faktycznie przeprowadzonych transakcji, a nie na cenach ofertowych. Przy ocenie wartości uwzględniania jest różnica w lokalizacji, wielkości działki, jakości gleby, dostępności mediów oraz innych cech, które mogą wpływać na wartość.
W przypadku działki rolnej jej wartość może być również uzależniona od dochodu, jaki można z niej uzyskać. Dochód może pochodzić z dzierżawy gruntu, upraw lub hodowli zwierząt. Do określenia wartości stosuje się stopę kapitalizacji, która odzwierciedla poziom ryzyka inwestycji.
Można również oszacować przyszłą wartość działki, po przekształceniu jej z rolnej w budowlaną. Szacunek taki pozwoli ocenić opłacalność przekształcenia z uwzględnieniem ryzyka związanego z niepowodzeniem takiej operacji oraz poniesionych kosztów administracyjnych związanych z całym procesem.
Wycena działki - podsumowanie
Wycena działki rolnej jest złożonym i wieloetapowym procesem. Proste oszacowanie jesteśmy w stanie zrobić samemu, ale dokładne szacunki może przygotować jedynie rzeczoznawca posiadający odpowiednią wiedzę, doświadczenie oraz dostęp do baz danych dotyczących zrealizowanych transakcji.
Precyzyjna wycena będzie uwzględniać szereg czynników związanych z lokalizacją, jakością gruntu, czy dostępną infrastrukturą, których sami nie jesteśmy w stanie wziąć pod uwagę. Dostarczenie operatu szacunkowego jest też wymagane przez różne instytucje np. banki w przypadku ubiegania się o kredyt.
