KOWR kontra rolnicy: czytaj uważnie umowy! Historie rolników ku przestrodze

Ustawa chroni przed spekulacją, ale karze za błędy

Dobra jest taka, że ustawa, a konkretnie artykuł 29a działa, a zła – że, owszem, chroni przed spekulacją, ale za to nie daje rolnikom najmniejszego pola na błąd, nawet najmniejszy, nieumyślny, niewynikający ze złych intencji. Ktoś powie dura lex sed lex. Ale czy naprawdę o to w tym wszystkim powinno chodzić? Żeby stawiać dobre gospodarstwa na skraju bankructwa?

Obrót gruntami rolnymi Skarbu Państwa to kwestia strategiczna. Dlatego jest on szczegółowo uregulowany przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Przyjęta w 1991 roku, była wielokrotnie nowelizowana, by dostosować ją do zmieniających się warunków i zjawisk rynkowych. W 2016 roku pojawił się artykuł 29a ustawy, który określa m.in. zobowiązania osób, które kupują ziemię z zasobów. Ustawa zobowiązuje ich do:

• nieprzenoszenia bez pisemnej zgody KOWR własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez 15 lat od dnia nabycia nieruchomości,
• do prowadzenia działalności rolniczej na niej w tym okresie, a w przypadku osób fizycznych do osobistego prowadzenia tej działalności,
• nieustanawiania w okresie, o którym mowa w pkt 1 hipoteki na nieruchomości nabytej z Zasobu na rzecz innych podmiotów niż Krajowy Ośrodek.

Niedotrzymanie któregoś z tych warunków skutkuje naliczeniem kary w wysokości 40% ceny sprzedaży. Zapisy wprowadzono, by zapobiegać spekulacji państwową ziemią, a więc intencje były słuszne. Zapisy są pryncypialne i jednoznaczne, raczej nie pozostawiają wątpliwości, są zero-jedynkowe. Tyle tylko, że życie nie jest czarno-białe, ale ma wiele odcieni szarości, a zapisy stosowane bezrefleksyjnie mogą krzywdzić.

Kary do 40% wartości umowy

Ośrodki terenowe Krajowego Ośrodka Doradztwa Rolniczego w całym kraju trzymają rękę na pulsie, kontrolują wywiązywanie się kontrahentów z umów i w razie stwierdzenia naruszeń naliczają i egzekwują ustawowe kary w wysokości 40% wartości umowy. Kary naliczane są w każdym przypadku. W zasadzie bez stosowania jakiejkolwiek taryfy ulgowej są, jak się wydaje przynajmniej w niektórych przypadkach, niewspółmiernie wysokie do popełnionych przewin. Rekordzista ma do zapłacenia ponad 1,6 mln zł.

Wszystkie 17 oddziałów terenowych KOWR poprosiliśmy o dane dotyczące naliczanych kar. Skala naruszeń umów w kraju nie jest duża. W sumie nałożono 124 kary wynikające z niedotrzymania zobowiązań z art. 29a ustawy. Natomiast łączna suma tych kar jest dosyć porażająca. Naliczono bowiem ponad 23 mln złotych.

Czytaj także: Kredyty z ARiMR i KOWR są nieosiągalne? Rolnicy nie mogą dostać pomocy

Jednak naliczane przez ośrodki terenowe kary mają związek nie tylko z zapisami ustawy. Wśród ukaranych są też bowiem rolnicy, którzy ziemię z zasobu kupowali przed 2016 r., gdy art. 29a w ustawie jeszcze nie było, co nie znaczy, że nie było zobowiązań wobec kupujących. Były, ale umieszczano je w treści poświadczanych notarialnie umów. Obowiązki kupującego były takie same jak w art. 29a z jednym wyjątkiem: w umowach zawieranych przed 2016 r. karencja była krótsza, bo wynosiła nie 15, ale 10 lat. To ważne, bo choć 40-procentowymi karami są obciążane wszystkie umowy ze stwierdzonymi przez KOWR naruszeniami, niezależnie od tego, w którym roku były zawierane: czy przed, czy po nowelizacji ustawy z 2016 r., to jednak to rozgraniczenie może mieć, jak się wydaje, znaczenie w skutecznej egzekucji należności. O tym za chwilę.

Gorąco na Opolszczyźnie

Z danych KOWR wynika, że w OT w Łodzi, Częstochowie, Poznaniu, Krakowie, Lublinie i Warszawie nie stwierdzono żadnych nieprawidłowości. Niemniej pod względem liczby i kwoty nałożonych kar wyróżnia się OT KOWR w Opolu. Na terenie tego oddziału nałożono aż 58 kar na łączną kwotę ponad 15 mln zł, z czego wyegzekwowano "raptem" 370,26 tys. zł, a rolnik rekordzista ma zapłacić 1 mln 654 tys. zł. Już od pewnego czasu rolnicy z Opolskiego alarmowali naszą redakcję o dużej liczbie kar i wysokich kwotach nakładanych w związku z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa. Sprawa "czterdziestek" (od 40-procentowych kar) rozpala emocje. Rolnicy mówią o krzywdzie wyrządzanej przez opresyjne instytucje. Przyjrzeliśmy się sprawie z bliska. Rozmawialiśmy z czterema rolnikami ukaranymi przez OT KOWR w Opolu. Opowiedzieli nam o swoich sprawach, prosząc jednocześnie o zachowanie anonimowości.

Przypadek rolnika: Zmiana w hipotece bez informowania KOWR

Pan Janusz w 2014 i 2015 r. na przetargach licytacyjnych kupił od ówczesnej Agencji Nieruchomości Rolnej Skarbu Państwa dwie działki. Za mniejszą, jednohektarową, zapłacił 25 tys. złotych, za większą (ok. 53 ha) – ok. 1,8 mln zł. Na zakup obu zaciągał kredyty w BGŻ. Ich zabezpieczeniem były zastawy na hipotekach wpisane do księgi wieczystej za wiedzą i zgodą ANR.

Ponieważ umowa zawierana była przed 2016 r., ograniczenia dotyczące obrotu zakupioną ziemią zostały zapisane w akcie notarialnym (z 10-letnią karencją).

– W międzyczasie inny bank przyszedł do mnie z dobrą ofertą przejęcia kredytu, który wziąłem na zakup – opowiada pan Janusz. Hoduje bydło mleczne, akurat planował inwestycje, oszczędności na spłacie kredytu były jak znalazł.

– Inwestowałem w obiekt, potrzebne były każde pieniądze. Wszystko się ładnie spinało, więc szybko pozbierałem dokumenty i dostarczyłem do tego banku. Kredyt dostałem. Przyznaję, że nie pytałem w KOWR o zgodę na zmianę wpisu w hipotece. Pewnie bym ją otrzymał, ale po prostu to mi wyleciało z głowy – przyznaje nasz rozmówca.

Kosztowne niedopatrzenie rolnika

Wiosną 2024 roku KOWR w Opolu przeprowadził kontrolę, a w ślad za nią rolnik otrzymał dwa pisma z wezwaniami do zapłaty kar: jednej na kwotę 10 tys. zł, drugiej 750 tys. zł.

– Tłumaczyłem, że to tylko niedopatrzenie, że nie spowodowało przecież żadnych szkód finansowych dla państwa, że to tylko zamiana jednego banku na inny, że dzięki temu miałem pieniądze na inwestycje – mówi rolnik. Niestety, KOWR okazał się bezlitosny i na nic zdały się tłumaczenia.

– Odmówiłem zapłaty, wynająłem prawnika, a sporządzoną przez niego odpowiedź posłałem do KOWR. 760 tys. zł to kwota, która mocno wpędziłaby gospodarstwo w tarapaty. No bo co, mam bydło sprzedawać? Teraz czekam, co się będzie dalej działo – dodaje pan Janusz.

Przypadek rolnika: Omyłkowa dopłata

W rodzinie pani Aleksandry rolnikami są: ona, siostra, tata i mama. Każdy posiada lub dzierżawi swoją ziemię. W sumie mają ok. 1000 ha. Pani Aleksandra w 2013 r. kupiła na przetargu licytacyjnych 14 ha ziemi z Zasobu. Zapłaciła ok. 500 tys. zł. W lutym 2024 r. otrzymała z KOWR wezwanie do zapłaty 206 tys. zł kary. W piśmie z KOWR Opole czytamy, że: "Ustalono, iż nabywający nie wywiązał się z warunków umowy sprzedaży dotyczących osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanym gruncie w okresie dziesięciu lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży [...] w roku 2015 do płatności deklarowała pani Edyta".

Osiem lat spokoju

– To moja mama – przyznaje pani Aleksandra. Dodaje, że w 2015 roku omyłkowo ta działka została włączona do wniosku o dopłaty bezpośrednie jej mamy, a nie do jej wniosku.

– Zorientowaliśmy się o tym błędzie i od następnego roku działka była już uwzględniana w moim wniosku. Jednak po 8 latach KOWR dopatrzył się tej omyłki i wystawił nam za nią rachunek na 206 tys. złotych. Żałuję, że wtedy, w 2016 roku nie zgłosiliśmy formalnie do ARMiR tej pomyłki, bo pewnie byłoby po sprawie. Zrobiliśmy to w 2023 r., po kontroli KOWR. Byłyśmy z mamą gotowe zwrócić tę dopłatę z 2015 r. z odsetkami. ARiMR wszczęła postępowanie administracyjne w tej sprawie. W każdym razie w Agencji mamy wszystko wyjaśnione, ale dla KOWR nie ma to znaczenia. Wysłaliśmy do KOWR tłumaczenia, ale bez efektu. W lutym dostałam wezwanie do zapłaty kary – mówi rolniczka.

KOWR nie uwierzył

W piśmie KOWR w Opolu, podpisanym przez dyr. Ryszarda Grünera napisano: "KOWR podkreśla, że istotą płatności obszarowych jest to, że są one przyznawane osobie, która rzeczywiście uprawia grunty rolne, tzn. decyduje, jakie rośliny uprawiać i swobodnie dokonuje odpowiednich zabiegów agrotechnicznych, zbiera plony oraz utrzymuje grunty zgodnie z normami i wymogami. Płatności przysługują faktycznemu użytkownikowi, który wykonuje wszelkie czynności niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania gospodarstwa. Ponieważ to Pani Edyta złożyła wniosek o przyznanie płatności za rok 2015 i otrzymała za rok 2015 płatności do ww. działek ewidencyjnych, dlatego też Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa Oddział Terenowy w Opolu nie dał wiary wyjaśnieniom Pani Aleksandry, że to ona w roku 2015 osobiście prowadziła działalność rolniczą na działach ewidencyjnych […]. Należy podkreślić, że Pani Aleksandra również złożyła wniosek o przyznanie płatności na rok 2015, a zatem trudno uwierzyć, że nie zauważyła mniejszej powierzchni zadeklarowanej do płatności, mniejszej ilości działek ewidencyjnych wpisanych do wniosku, czy też mniejszej kwoty otrzymanych płatności. Ponadto trudno dać wiarę wyjaśnieniom Pani Edyty, która złożyła do Kierownika Biura Powiatowego ARiMR w Brzegu wniosek o wznowienie postępowania administracyjnego w sprawie przyznania płatności w ramach systemów wsparcia bezpośredniego na rok 2015 po ponad siedmiu latach od dnia otrzymania decyzji za rok 2015 i dopiero po wysłanej przez KOWR prośbie o złożenie wyjaśnień w przedmiotowej sprawie".

Przypadek rolnika: Kredyt pod zastaw

Pan Zbigniew prowadzi gospodarstwo, w którym jego rodzina gospodaruje od 12 pokoleń. Obecnie uprawia ok. 200 hektarów ziemi i podobnie jak inni rolnicy na Opolszczyźnie, zmaga się z trudami gospodarzenia, biurokracją i z niedoborem ziemi. Ostatnio sen z powiek spędza mu kara, którą naliczył mu opolski KOWR. To 16 200 zł.

– W 2014 r. kupiłem z żoną 1,6 ha ziemi z Zasobu na przetargu licytacyjnym – mówi. – Zapłaciłem gotówką nieco ponad 40 tys. zł. Cieszyłem się, bo głód ziemi jest u nas olbrzymi. Ziemia wprawdzie marna, działka niewielka, ale była. Wpisałem ją do księgi wieczystej z innymi moimi działkami. Nie spodziewałem się, że wynikną z tego kłopoty.

Gospodarstwo jest rozwojowe, nastawione na inwestycje, a więc i na kredyty. Kiedy trafiła się okazja dokupienia ziemi na wolnym rynku, rolnik zdecydował się na zaciągnięcie kredytu. Oczywiście, pod zastaw hipoteczny.

Szum o 1,6 ha

– Zastaw został wpisany do tej księgi, do której była dołączona też ta mała działka, kupiona od Agencji w 2014 r. – mówi pan Zbigniew. – To tylko niewielka część tego zastawu i kompletnie bez znaczenia dla oceny kredytowej. Po prostu, szczerze mówiąc, zapomniałem, że ona tam jest wpisana.

KOWR odkrył zastaw na tej działeczce podczas kontroli i zażądał wyjaśnień. Wyjaśnienia nic jednak nie dały, a w kwietniu 2024 r. pan Zbigniew otrzymał wezwanie do zapłaty kary w wysokości 16 200 zł. KOWR w Opolu uzasadniał: "[...] Wpłynęły wyjaśnienia małżonków, którzy oświadczyli, że niespełnienie przez nich obowiązków [...] wynikło z ich niedopatrzenia, a zaciągane kredyty były wykorzystywane na finansowanie wydatków związanych z prowadzeniem gospodarstwa. Z dokumentów będących w posiadaniu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa nie wynika, że [...] złożyli wniosek o wyrażenie zgody na ustanowienie hipoteki na nabytej nieruchomości. […] Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia i informacje, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa wzywa do zapłaty wskazanej na początku pisma kwoty".

– Nie wiem co dalej, kary nie zapłaciłem, na razie jest cisza – mówi pan Zbigniew. – W brodę sobie pluję, że nie założyłem osobnej księgi dla tej malej działki, nie byłoby tej całej sprawy.

Przypadek rolnika: Kto inny na wniosku

Pan Paweł wraz z żoną kupili w przetargu licytacyjnym z zasobów dwie działki: jedną (5,4 ha) w 2014 r., drugą (5,5 ha) w 2015 r.

– W pierwszym przypadku za hektar wyszło ok. 50 tys. zł, w drugim – 40 tys. zł – mówi. – Prowadzę gospodarstwo rolne razem z mamą. To znaczy ja mam swoją ziemię, mama swoją. Moja mama od 16. roku życia jest rolniczką i ogarniała wszystko osobiście w gospodarstwie: orała, siała, zbierała. Jak kupiła Bizona, to nawet usługi nim świadczyła. Ona to kocha i do teraz razem jeździmy na pole. Przy sianiu ja za ciągnikiem ciągnę na pole siewnik, ona za swoim przyczepę z ziarnem. Przy opryskach ja ciągnę opryskiwacz, ona beczkowóz. To nieoceniona pomoc. Nie muszę wracać do gospodarstwa, można zrobić więcej. W planach zasiewowych uwzględniamy nasze działki, często "wymieniamy się", bo np. mama nie ma umowy na buraki, a ja mam itp. Tak się dzieje chyba w każdym takim gospodarstwie, prawda? W 2019 r. te dwie działki kupione z Zasobu włączyliśmy omyłkowo do wniosku mamy o dopłaty. W 2020 r. wszystko wróciło do normy i od 2020 r. te działki są już u mnie we wniosku. Ale mleko się wylało.

Czytaj także: Pytania rolników: Kiedy dzierżawca ma prawo pierwokupu gruntów rolnych?

Podobnie jak w przypadku pani Aleksandry, KOWR stwierdził, że wpisanie działek do wniosku o dopłaty obszarowe innej osoby samo w sobie jest dowodem na to, że pan Paweł nie prowadził na tych działkach osobiście działalności rolniczej.

– Zajrzeli do dokumentów ARMiR i to jest wszystko, co zrobili w tej sprawie, nikt z KOWR nie pochylił nad istotą sprawy – żali się pan Paweł. – Nie sprawdzili, kto kupił materiał siewny, kto złożył wniosek o zwrot akcyzy w gminie, kto zasiał, kto ma uprawnienia do pryskania, kto kupił opryski, kto sprzedał płody rolne z tego pola. Nie zwrócili uwagi, że mama ma 75 lat, że pole jest aż 20 km od naszego domu i to jest niemożliwe, żeby mama sobie uprawiała i to jasne, że ja to robiłem. Niczego nie sprawdzili, bo też nie mieli ochoty tego sprawdzać.

KOWR zażądał od pana Pawła zapłaty kar: 106 720 zł oraz 77 240 zł. Argumentacja KOWR była identyczna, jak w sprawie pani Aleksandry.

– Jak dostałem wezwanie do zapłaty, umówiłem się z dyrektorem KOWR i pojechałem z plikiem dokumentów – opowiada pan Paweł. – Myślałem, że będzie chciał się pochylić jakoś nad moją sprawą, że to wszystko przecież da się wytłumaczyć. Wszystkie argumenty były po mojej stronie, ale pan dyrektor nawet nie chciał zerknąć do moich dokumentów. Pytam, dlaczego tak krzywdzi się ludzi, a on, a dlaczego mamy rezygnować z 10 mln zł?

Sprawy pana Pawła KOWR już skierował do sądu: jedną zajmuje się sąd okręgowy, ponieważ kwota sporu przekracza 100 tys., drugą sąd rejonowy ze względu na niższą kwotę. Szykują się procesy. Zapewne rozstrzygnięcia, które w tych sądach zapadną, będą decydować też pośrednio o losach innych ukaranych rolników. Pan Paweł, podobnie jak pan Janusz, po pomoc zwrócił się do prawnika.