Jeszcze kilka lat temu rolnicy, oddający swoje grunty w kilkunastoletnią dzierżawę pod farmę fotowoltaiczną, mogli liczyć na 5–6 tys. zł rocznie, co dla wielu było sumą nie do pogardzenia. W pewnym sensie o wygranej mogą dziś mówić rolnicy, którzy teraz stoją przed taką decyzją. Aktualnie oferowane stawki poszybowały przynajmniej do 10 tys. zł. W anonsach pojawiają się także stawki o 3–4 tys. zł wyższe. Zapotrzebowanie na grunty pod farmy PV zgłaszają nie tylko prywatne przedsiębiorstwa, ale także państwowe spółki, jak Orlen, PGNiG, KGHM, czy Enea.
Przypominamy, że grunt pod farmę fotowoltaiczną musi mieć minimum 2 ha i klasę gleby IV lub niższą. Operatorzy energetyczni dopuszczają także inwestycje na niezarośniętych nieużytkach i łąkach pod warunkiem, że nie jest to teren podmokły lub okresowo zalewany. Atutem jest bliskość linii średniego napięcia lub głównego punktu zasilającego oraz zapewnienie utwardzonego dojazdu do pola.
Ale uwaga: każdy rolnik musi bardzo dokładnie przeanalizować zapisy umowy, a zwłaszcza podstawę naliczania czynszu oraz koszty związane z utylizacją paneli i demontażem infrastruktury po okresie użytkowania.
Krytyczne zapisy w umowie dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną
– Skala zainteresowania inwestycjami w farmy fotowoltaiczne jest spora, do tego stopnia, że dziś to inwestorzy szukają ziemi do wydzierżawienia. Chcielibyśmy, aby umowy dzierżawy gruntów były jak najkrótsze i proste, ale realia są takie, że te dokumenty liczą kilkanaście stron wraz z umowami przedwstępnymi. Zalecam więc szczegółowe czytanie umów i w razie wątpliwości uzyskać poradę prawną, by nie zostać z ewentualnym problemem na kilkanaście lat – mówi Mikołaj Pomin. Nasz ekspert wskazuje, że w definicji przedmiotu umowy często pomija się wchodzące w skład dzierżawionej działki tereny pod drogi dojazdowe i instalacje elektryczne.
– Zdarza się że te fragmenty pól są wyłączone z czynszu i wrzucone do odrębnych umów służebności za niższa stawkę. To niekorzystne, dlatego warto zadbać, by wszystkie elementy infrastruktury było objęte czynszem dzierżawnym – podkreśla.
W normalnych umowach o dzierżawę gruntu rolnego czynsz może być płatny z góry lub z dołu i to wszystko. Inaczej jest w przypadku inwestycji w farmę fotowoltaiczną, której uruchomienie przypada na wiele miesięcy lub nawet lat po zawarciu umowy. – Intencją inwestorów jest rozpoczęcie opłacania czynszu jak najpóźniej, np. po rozpoczęciu budowy lub oddaniu do użytku. Zalecam, by w konstruowanej umowie zapisać, że czynsz ma być płatny od początku trwania umowy, choćby w niższej niż docelowo kwocie. To wprowadza spokój – wyjaśnia Pomin. Jeżeli grunt rolny zostanie zajęty instalacją fotowoltaiczną, wtedy teren bezpośrednio pod modułami zostanie objęty podatkiem od nieruchomości. Warto zadbać o to, by inwestor go opłacał.
– W interesie obu stron jest wprowadzenie zapisu o możliwości wypowiedzenia umowy, np. w przypadku zwlekania inwestora w opłacaniu czynszu lub gdy zbyt długo trwa proces uzyskiwania niezbędnych zgód i pozwoleń. To także furtka dla inwestora – dodaje. Umowa powinna zawierać też jasny zapis na temat usunięcia instalacji wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczna przed zakończeniem okresu umowy, a nie dopiero po jej zakończeniu, co mogłoby „zachęcać” inwestorów do zwlekania z wywiązania się z tej czynności.
Adwokat podkreśla, że często w umowach pojawia się zapis który umożliwia inwestorowi przeniesienie praw i obowiązków na rzecz innego podmiotu (sprzedaż instalacji). To nie jest groźne, pod warunkiem, że na moment przeniesienia nie ma zaległości w opłacaniu czynszu ze strony dotychczasowego dzierżawcy.
Więcej na temat inwestycji w fotowoltaikę i związanych z tym przepisów prawnych już w kwietniowym wydaniu „top agrar Polska”.
