Umowa dzierżawy, której celem jest prowadzenie działalności rolniczej to zazwyczaj dość prosta konstrukcja. Opisywaliśmy ją w poprzednim numerze, sygnalizując jednocześnie, że w tym numerze trochę miejsca poświęcimy coraz popularniejszej dzierżawie na cele produkcji czystej energii elektrycznej – czyli pod wiatraki lub fotowoltaikę. Albo i jedno, i drugie.
Wielu rolników znalazło w skrzynkach pocztowych ulotki inwestorów poszukujących ziemi pod tego rodzaju inwestycje. Jest to raczej sposób łowienia "w ciemno", dlatego trudno ocenić jego skuteczność. Z pewnością jednak to pierwszy etap: inwestor dopiero wtedy zaczyna badanie lokalizacji, gdy zgłosi się właściciel zainteresowany dzierżawą. Poważni i doświadczeni przedsiębiorcy raczej najpierw badają możliwości, a dopiero mając jakąkolwiek wiedzę o realiach danej lokalizacji, zgłaszają się do właścicieli wytypowanych działek. I proponują zawarcie umowy na swoich warunkach, często podsuwając już gotowy druk. Nawet najpiękniejsze obietnice nie powinny skłonić nikogo do podpisania umowy od razu. Niezależnie od tego, jak niepowtarzalna miałaby to być okazja, warto wziąć oddech i nie dać się podejść.
O omawianych umowach dzierżawy można mówić i pisać w nieskończoność przez liczbę możliwych problemów, które mogą spotkać obie strony przed i po ich zawarciu. Wiele z nich to rzeczywiście złożone zagadnienia prawne, których omówienie wymaga skomplikowanych słów i nudnych wywodów. Skupmy się na zatem na tym, co najistotniejsze, a zarazem najprostsze.
Przedmiot umowy
Po pierwsze, przedmiot umowy. Im dokładniej określony, tym lepiej. Trzeba zatem wpisać numery działek, ich księgi wieczyste, zaznaczyć je w razie wątpliwości na mapie dołączonej do umowy. W samej umowie warto też wymienić wszystkie obciążenia, jak trwające umowy dzierżawy, hipoteki, służebności, nawet te, które są wpisane do ksiąg wieczystych. Bezcenne może się okazać upewnienie się, czy w ramach nabycia nie zaciągnięto zobowiązania, polegającego na osobistym prowadzeniu gospodarstwa bądź nie ujęto tej właśnie działki w programie. Oddanie w dzierżawę może się okazać "strzałem w kolano" i źródłem problemów oraz kar.
Gwarantowany czynsz i ostateczna powierzchnia dzierżawy
Pamiętajmy, że nie od razu inwestor wie, jak ostatecznie będzie wyglądała inwestycja i ile ziemi będzie na nią potrzebował. Dąży on zatem do zagwarantowania sobie możliwości ustalenia w przyszłości ostatecznej powierzchni dzierżawy, co w praktyce oznacza jej zmniejszenie. To z kolei wpływa na wysokość czynszu. Ostatecznie, z pierwotnie planowanych 50 ha może pozostać 5 ha, a to jedynie 10% przychodu z czynszu, jaki planował właściciel. Ci, którzy chcieliby uniknąć tego typu ryzyka, mogą żądać, by umowa określała minimalną powierzchnię dzierżawy bądź minimalny gwarantowany czynsz, niezależnie od ostatecznej powierzchni. Skoro o czynszu mowa, warto przypomnieć, że od podpisania umowy do realizacji inwestycji mija zwykle nawet kilka lat. Czynsz dzierżawny płatny jest z reguły od dnia rozpoczęcia budowy. Warto zatem pomyśleć o tym, by był on waloryzowany od samego początku, czyli od zawarcia umowy. Można też do umowy dodać, by w zamian za zablokowanie działki inwestor był zobowiązany do rekompensaty w postaci jednorazowej bądź okresowej płatności. W końcu dzięki umowie zyskuje pierwszeństwo przed innymi i może spokojnie załatwiać formalności.
