Ustawa chroni przed spekulacją, ale karze za błędy
Dobra jest taka, że ustawa, a konkretnie artykuł 29a działa, a zła – że, owszem, chroni przed spekulacją, ale za to nie daje rolnikom najmniejszego pola na błąd, nawet najmniejszy, nieumyślny, niewynikający ze złych intencji. Ktoś powie dura lex sed lex. Ale czy naprawdę o to w tym wszystkim powinno chodzić? Żeby stawiać dobre gospodarstwa na skraju bankructwa?
Obrót gruntami rolnymi Skarbu Państwa to kwestia strategiczna. Dlatego jest on szczegółowo uregulowany przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Przyjęta w 1991 roku, była wielokrotnie nowelizowana, by dostosować ją do zmieniających się warunków i zjawisk rynkowych. W 2016 roku pojawił się artykuł 29a ustawy, który określa m.in. zobowiązania osób, które kupują ziemię z zasobów. Ustawa zobowiązuje ich do:
- nieprzenoszenia bez pisemnej zgody KOWR własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez 15 lat od dnia nabycia nieruchomości,
- do prowadzenia działalności rolniczej na niej w tym okresie, a w przypadku osób fizycznych do osobistego prowadzenia tej działalności,
- nieustanawiania w okresie, o którym mowa w pkt 1 hipoteki na nieruchomości nabytej z Zasobu na rzecz innych podmiotów niż Krajowy Ośrodek.
Niedotrzymanie któregoś z tych warunków skutkuje naliczeniem kary w wysokości 40% ceny sprzedaży. Zapisy wprowadzono, by zapobiegać spekulacji państwową ziemią, a więc intencje były słuszne. Zapisy są pryncypialne i jednoznaczne, raczej nie pozostawiają wątpliwości, są zero-jedynkowe. Tyle tylko, że życie nie jest czarno-białe, ale ma wiele odcieni szarości, a zapisy stosowane bezrefleksyjnie mogą krzywdzić.
Kary do 40% wartości umowy
Ośrodki terenowe Krajowego Ośrodka Doradztwa Rolniczego w całym kraju trzymają rękę na pulsie, kontrolują wywiązywanie się kontrahentów z umów i w razie stwierdzenia naruszeń naliczają i egzekwują ustawowe kary w wysokości 40% wartości umowy. Kary naliczane są w każdym przypadku. W zasadzie bez stosowania jakiejkolwiek taryfy ulgowej są, jak się wydaje przynajmniej w niektórych przypadkach, niewspółmiernie wysokie do popełnionych przewin. Rekordzista ma do zapłacenia ponad 1,6 mln zł.
Wszystkie 17 oddziałów terenowych KOWR poprosiliśmy o dane dotyczące naliczanych kar. Skala naruszeń umów w kraju nie jest duża. W sumie nałożono 124 kary wynikające z niedotrzymania zobowiązań z art. 29a ustawy. Natomiast łączna suma tych kar jest dosyć porażająca. Naliczono bowiem ponad 23 mln złotych.
Czytaj także: Kredyty z ARiMR i KOWR są nieosiągalne? Rolnicy nie mogą dostać pomocy
Jednak naliczane przez ośrodki terenowe kary mają związek nie tylko z zapisami ustawy. Wśród ukaranych są też bowiem rolnicy, którzy ziemię z zasobu kupowali przed 2016 r., gdy art. 29a w ustawie jeszcze nie było, co nie znaczy, że nie było zobowiązań wobec kupujących. Były, ale umieszczano je w treści poświadczanych notarialnie umów. Obowiązki kupującego były takie same jak w art. 29a z jednym wyjątkiem: w umowach zawieranych przed 2016 r. karencja była krótsza, bo wynosiła nie 15, ale 10 lat. To ważne, bo choć 40-procentowymi karami są obciążane wszystkie umowy ze stwierdzonymi przez KOWR naruszeniami, niezależnie od tego, w którym roku były zawierane: czy przed, czy po nowelizacji ustawy z 2016 r., to jednak to rozgraniczenie może mieć, jak się wydaje, znaczenie w skutecznej egzekucji należności. O tym za chwilę.
